在过去的一年里，上海新房市场供应端的户型普遍都是小户型为主

“小户型的泛滥，大户型的稀缺”——可能是未来上海市场的一个趋势

而相比大面积的高层产品来说，叠墅产品则更是一个“白月光”般的存在

因为它迎合了市场上众多有改善需求的购房者

从供给端来讲，由于限墅令的缘故，别墅产品本身就稀缺，而具有一定性价比的叠加产品就更为稀缺

高附加值加上低供应，使叠加的二手市场具备足够的溢价

这些因素，也让叠墅产品成为了上海楼市里的“香饽饽”

而今天之所以会聊起叠墅

是因为最近的浦东，将有一款市面上期待已久的叠墅产品

即将入市

01

我们先不聊项目，来看看叠墅产品

到底有多抢手？

过去的一年里，上海的新房市场都是以小户型供应为主

统计了一下上海2022年全年八个批次所有的新房项目很明显，大面积的改善楼盘（120平以上）少之又少

基本都是刚需、刚需、再刚需

要知道，上海每年的新房基本都维持在六七万套供应其中叠墅产品每年只占了约5000套

如果再加上浦东、改善面积段、总价千万级这些条件

这样的叠墅产品基本已经绝迹

前几年位于周康、川沙、宣桥这些板块的叠墅，但凡有新盘，全部逢开即罄

根据日前从中介了解到的信息：

目前浦东新区的在售叠墅不过60多套，基本都是总价1500万起步；

二手市场上，叠墅产品更是动辄1500-2000万起

换个角度看

“如果现在手握千万，在浦东核心区到底还能买到什么样的新房呢？

”无非是张江核心区一套80-90㎡有一定房龄的公寓；

或者在张江扩容区买一套130-140㎡的高层。

“前者房龄旧，空间只能说凑合，随着孩子成长，或者父母过来居住，就捉襟见肘了；”

“后者的物业形态局促，居住体验及便利性多多少少会有些差强人意”

在这样的大背景下如果我告诉你，有这样一款产品

面积超过130+

总价950万起

位于置业热门的唐镇板块

你怎么看？

稀缺的产品自然会吸引更多客户

在唐镇买叠墅，既能够拥有张江配套，又能享受舒适叠加别墅生活

要知道，现在唐镇的二手次新成交价已经达到10万/㎡以上，新房和二手房之间，更是存在近3万/㎡的倒挂

可是这样一个浦东外环外的板块，真的能支撑起这样的价格吗？

02

在我看来

唐镇的确是当下浦东买房优中选优的地段

浦东买房看产业，择优自然是张江

作为国家高新区、高起点、高规划，吸引了全国精英，这里是全上海受教育程度更高、高薪年轻人更多的地方

随着张江的外溢，唐镇顶着“紧邻张江科学城”和“第四代国际社区”的光环

成为了承接居住需求的首选地

从区位上讲：

唐镇西临张江高科，南面是川沙新城和迪士尼乐园，北面是银行卡产业集聚区，又与金桥经济技术开发区相距不远

无论是产业外溢，还是人口外溢，第一站都是唐镇

这些副中心和相关产业的高收入从业者、以及城市交通轴线沿线的外溢人口

优选的择居地就是唐镇

同时，围绕唐镇我们可以看到，华夏高架路、锦绣路、华东路、地铁2号线，构成唐镇的立体交通网络

如今随着张江科学城的扩容，龙东高架路直达的唐镇，可以说是承接张江利好的桥头堡，置业将更受青睐。

全长13.85公里的龙东大道

就像世纪大道一样，几乎贯穿整个浦东最核心、最热门的板块

依次串联内环、中环、外环、郊环，远期延伸至浦东机场综合枢纽，从这里15分钟到中环、半小时可到陆家嘴

可以说，无论是产业、人口还是交通，唐镇的骨架都非常扎实

这也是为什么这个板块定位为：浦东最大的国际社区

此外，影响唐镇的第二个关键性的因素是：板块扩容

张江先后进行了第四次扩容：

1992年，张江高科技园区，17km²

1997年，“聚焦张江”战略发布，25km²

2011年，张江国家自主创新示范区，75.9km²

2021年，张江科学城（新规划），220km²

在新的张江科学城规划中，唐镇被正式纳入张江科学城

一夜之间

唐镇从张江的溢出区域，变成了张江本身

目前，张江示范区从业人员约为238万人，集聚了全市80％以上的高端人才

如果将范围扩大到10km，唐镇甚至可以辐射到外高桥和南部的张江医谷，规划中的上海国际旅游度假区和川沙产业区，也在辐射范围内

所以，可以看出唐镇周边基本可以覆盖浦东70%以上的核心商务、产业区

浦东居民热门工作地Top10

（数据来源：脉策科技）

大量的浦东产业人口，将置业目光聚焦到唐镇板块，这一点就可以理解了

从唐镇的置业人口来看，主要来自于自身及周边的张江、金桥工作的上班族，陆家嘴就业人群也不在少数

可以说，未来这里一定不缺的就是购买力

03

正因如此，很多开发商带着雄心壮志慕名而来

其中就有今天浦东唐镇不得不提的一个项目——浦发虹湾

“大城规划、合心九宫、容积率1.6” 

这个项目开局就自带了三个标签

作为唐镇王港唯一的新房楼盘， 「浦发虹湾」的整个地块里，包含了约29万方的住宅、2万方的商业、3.2万方的学校规划

如此大的体量和规划，未来落地也挺值得期待

要知道整个唐镇也才3200万方，浦发虹湾约50万方的超级体量

无论对项目还是对板块都非同小可

更何况它应该是上海除了“前滩九宫格”、“金桥九宫格”之后的第三个落地的

重量级合心九宫

而九个分区，意味着把住宅、商业、办公、学校、公园、绿地，所有功能分布得井然有序这种规划对项目内外包括城市界面，都有非常强的辐射

小区作为一座整体规划的环屿之城，360°河流与岸线公园环绕，形成一方由无界、共生、记忆共同编织的生活怀抱

显然，能够有如此宏大规模又能有如此深谋远虑，背后的布局者还得是浦发

为了能让购房者在这里有更好的居住体验

项目的二期W09-06地块1.6的容积率

也可以说是无法再复制的

这就使得项目可以享受更多的居住舒适度，更多的人均占有面积，建筑规划也会更富生活理念

要知道，高收入人群聚集的张江，居住需求早已外溢至周边板块

张江人才正急切地等待着高品质改善新房的到来

但叠加房源却已经多年未见供应更何况，浦东的叠加供应量极少，基本位于周康、川沙、宣桥、新场这些板块，全部逢开即罄这次浦发虹湾的三期叠墅新品——

虹湾·屿墅

可以说是近两年叠加供应中位置最好的新盘

效果示意图

更难能可贵的是，浦发虹湾的地块兼具路大面宽、短进深的条件，浦发虹湾通过科学的楼栋排布

让各个楼栋都能享受到宽阔的景观面、采光面

效果示意图

项目得房率很高，在不计算赠送面积的前提下，叠加的得房率在83-89%之间

是当下新房罕见的得房率超过80%的产品

和平层相比，同样面积的叠加有着独特的“实际使用面积”，上到露台、下到地下室，能承载的功能性完全不是一个量级

建面约131㎡的上叠，关键词：双露台设计

二层的北向与顶层均为露台设计，两个露台面积近70㎡

这样即使放眼全上海独一档的设计

当夜幕降临繁星绽放时，可以静静聆听星与月的对话

二层整体都是静区，一间主卧、一间次卧

双卫生间的设计可以避免“用厕早高峰”

建面约135㎡的中叠，关键词：入户门厅的仪式感，南向贯穿式露台

中叠入户门厅挑空约6.4米，让生活中充满仪式感

中叠一层客餐厅外是阳台露台贯穿式的整体户外设计，覆盖整个南向的面宽，这是非常难得的户外休闲空间

该户型同样搭配了地下灵动空间，要知道市面上大多数中叠产品，都是没有配备地下室的

在后期的居住中很多人会发现，一个地下空间可以解决很多储物难题

建面约134㎡的下叠，关键词：5.85米地下室

下叠有一个层高约5.85米地下室

酒窖、台球室、或是娱乐空间，都是非常好的选择，甚至可以在这里搭建一个篮球架

如果是用作储藏室，在特殊时期，这样的空间也是可以给到绝对的安全感

整个功能方面做到了四房两厅三卫，可以说是非常舒适的尺度与功能兼备，而且南向的面宽达到了6.7米

二层的主卧套房以及北向的书房都带有飘窗，次卧同样设计阳台，让窗外的四季变化触手可及

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“可以叠墅，何必公寓”

叠墅几乎是容积率和低密梦想的“最大公约数”

而叠加产品的稀缺性，在整个上海一直都存在

在浦东这样的置业热门板块，稀缺属性只会更加严重

更别说像张江、唐镇这种板块，叠墅产品都已经断供了好几年

在这样的大背景下，浦发虹湾的入市

无疑给整个浦东乃至上海，注入了一剂强心针

纵观整个上海你会发现

像唐镇这样有高端的居住氛围，有能保证产品溢价的优质资源，还有环绕在四周的强势产业的板块

也只有唐镇自己

作为世界级张江目前少数在售的臻席墅区

浦发虹湾的三期叠墅绝对是当下置业的优中之选！