继4月成交攀升后，红5月上海楼市迎来大爆发，成交金额与成交面积同环比均大幅增加。5月份，上海新建商品住宅成交面积105.6万平方米，环比增加72.5%，这一交易量也创出44个月来新高。基于当期豪宅产品优异表现均价为63341元/平方米，环比上涨5.6%，而均价也创2018年11月以来的新高。

• 需求：成交面积同环比均大幅增长

疫情过后，需求释放，成交面积同环比均大幅增长

表：2020年5月上海商品房成交情况

数据来源：wind数据，风财讯整理

随着复工复产复市等工作积极推进，市场逐步恢复正轨。2020年1-5月，上海新建商品房成交金额为1585.02亿元，同比下降3.2%，成交面积为264.78万平方米，同比下降9.8%；5月份，随着供应大幅回调，楼市成交环比涨幅较大，上海新建商品房成交金额为668.88亿元，同比增加75.1%，环比增加82.0%，成交面积为105.6万平方米，同比增加53.7%，环比增加72.4%。

由于成交结构变化，成交均价成交上涨

基于当期豪宅产品表现优异，5月份成交均价呈现上涨态势，为63341元/平方米，环比上涨5.6%，而均价也创2018年11月以来的新高。

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成交结构出现调整，210平方米以上需求增加

图：2020年5月上海商品房成交结构情况

数据来源：wind数据，风财讯整理

从5月新建住宅成交结构来看，90-120平方米户型需求占比较大，但210平米的户型结构需求明显增大。

具体来看，5月新建住宅成交面积在70平米以下占比7.3%，较4月份占比下降2.7个百分点；70-90平米占比19.1%，较4月份占比下降3个百分点，下降幅度较大；90-120平米占比33%，较4月份占比下降1.1个百分点；120-140平米占比17.4%，较4月份占比上升2.5个百分点；140-180平米占比9%，较4月份占比上升0.7个百分点；180-210平米占比2.7%，较4月份占比上升0.3个百分点；210平米以上户型占比11.4%，较4月份占比上升3.3个百分点，上升幅度最大。

住宅成交占比下降，办公成交占比上升

5月份，住宅成交市场占比下降。具体来看，住宅市场成交面积占比80.5%，较4月份下降1.6个百分点；办公市场成交面积占比7.2%，较4月份上升2.1个百分点；商业市场成交面积占比为4.6%，较4月份略微上升0.5个百分点。

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• 项目销售：豪宅是市场交易亮点

5月上海热销TOP10项目累计成交2248套，销售金额210亿元，销售面积25.85万平方米。当期豪宅依然是市场交易亮点，成交前十榜单中有5个均价超过9万的豪宅项目，并且有3个是10万+产品。

成交排名第一的项目也是此类产品，为浦东碧云板块的碧云尊邸，签约面积4.2万方，均价为11万/平方米。碧云尊邸南侧紧邻两大豪宅维诗凯亚和世茂湖滨花园，东侧则为碧云的核心区，位置还是很不错的。整个小区总建面约17万方，容积率0.8，由212套小高层和121套别墅组成，共333套。

• 库存：可售面积环比下降1.4%，奉贤区库存量仍最大

表：2020年5月上海房地产市场可售情况

数据来源：wind数据，风财讯整理

截至5月31日，上海市可售套数为148359套，可售面积为2794.39万㎡，库存总量环比下降1.5%。

其中，上海市新建商品住宅可售套数为55840套，可售面积为724.17万㎡，环比下降5.9%；办公市场可售套数为43216套，可售面积为892.39万㎡，环比增加0.4%；商业市场可售套数为47755套，可售面积为1026.76万㎡，环比微降0.1%。

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截至5月31日，上海市商品住宅奉贤区可售面积最大，为98.26万㎡，占全市可售面积的13.6%，其次是青浦区，可售面积为74.11万㎡，占比为10.2%，原南汇区可售面积占全市第三名，可售面积为71.76万㎡，占比为9.9%。