本期楼事君继续地王实探，为大家展现松江板块的4个地王最新进度！

松江的地王们，如今怎么样了

据悉，2016年，在松江拿地，又称得上地王的项目有四个，分别是：融创泗泾地王、格力泗泾地王、合景松江地王和中海小昆山地王。

目前各地王进度不一，其中，中海地块进度最快，案名为中海九峯里，目前即将准备摇号首开；融创地块和合景地块较为相似，工程进展迅速，如今都已经公布案名分别为：融创壹号府和合景天悦，并且项目均已显现准现房雏形；但格力泗泾地块进度就比较缓慢，2年后的今天，仍处于地基状态。

融创泗泾地王

案名：融创壹号府

交易总价：30.05亿元 

成交时间2016/5

楼面价达3.8291万元/㎡

溢价率111.62%

容积率：1.8

保本价 6W/㎡

现场实探详情：

融创这块地是松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块，东至横港路，南至规划路，西至规划路，北至规划道路。

以项目所处地段来看还算可以，周边的各种生活配套基本已经成熟。

首先，交通还算便利，离9号线泗泾站仅1公里左右，称得上是地铁盘，地铁站旁是泗泾公交站，设有松江大学城、泗泾人民政府等几条主要线路。

商业方面，有泗泾地铁站旁边的三湘商业广场、大润发等生活配套，2公里范围内还有新华联超市和时代联华超市，基本满足居民日常生活需求。

医疗方面，周边一公里有泗泾医院。学校在两公里范围内也有不少选择，有迎新小学，泗泾第三小学，泗泾第七幼儿园，松江四中等。

出了地铁，楼事君走了约10分钟，找到了项目，发现售楼处已经建好，案名也是此前公布的融创壹号府，这也是融创继上海继陆家嘴壹号院、融创滨江壹号院之后的第三个“壹号系”产品。

目前售楼处虽然已经建好，但是还没有对外公开，售楼处内仅有2位融创物业的工作人员看守。同时，据工作人员表示，项目今年不一定能够入市。

   售楼处内景

项目沙盘

此外，据悉，融创壹号府规划打造14栋小高层,户型约82㎡、95㎡、120㎡,共计858户,精装交付。楼事君从售楼处出来，进入项目工地，实探发现这些规划的住宅几乎已经建好，都是准现房级别，个别楼栋周围的景观都已做好。

短评：项目已是准现房，但入市时间迟迟未定，融创估计很惆怅。

格力泗泾地王

交易总价：19.65亿元 

成交时间2016/5

楼面价达3.7675万元/㎡

溢价率109.04%

容积率：1.6

保本价 6W/平方米

现场实探详情：

格力泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块是格力第三个在上海奠基动工的住宅项目，与融创壹号府一路之隔，同处松江区泗泾镇的核心区域，拥有的配套与融创壹号府几乎相同。

据了解，项目规划包含10栋住宅楼，最高15层，共计686户。并将采用“开放街区”理念，创建凝聚社区意识的、活跃、动感的街区空间，打造一系列各自独立但又彼此联通的景观庭院、精致商业环境及社区设施。

规划设计虽已经出炉，但该地块自拿地和动工以来就饱受关注，期间更是频频传出格力因资金问题，施工进度缓慢，甚至一度暂停工程的传言。

楼事君来到项目施工现场实探发现，传言可能并非空穴来风，因为该项目整个工地的工程进度确实不算快，如今仍然处于地基阶段，与同时期拿地的融创壹号府准现房进度相比可谓极度缓慢。

此外，楼事君查了一下项目周边的二手房均价，比如离的最近的万业梦立方，挂牌均价在4.1万元/㎡左右，远一点的建发玖珑湾，均价也只不过4.3万元/㎡，与项目的拿地楼板价相差不多；

但将来，项目旁边的融创壹号府入市的话肯定会助推项目房价，6万元/㎡也是有可能的。

短评：工程进度慢有慢的好，先让融创把板块均价拉起来，再加速。

合景松江地王

案名：合景天悦

交易总价：47.35亿元 

成交时间2016/7

楼面价达3.9073万元/㎡

溢价率156.3%

容积率：1.4

保本价 6W/㎡

现场实探详情：

松江区域内，除了泗泾的两块地王之外，还有方松街道新城主城B单元B06-06号地块，楼板价也高于前两块地。

与泗泾两块地不同的是，该地块离地铁不算近，距9号线松江大学城站4公里左右，出地铁站转乘公交需要20分钟左右。

如今，该地块的案名早已经公布，为合景天悦，楼事君实探发现项目售楼处也已经建筑完成。

合景天悦售楼处

根据售楼处建筑的外观来看，颇具有格调，与项目规划的高层、洋房加叠墅产品的高端住宅定位还算匹配，可惜的是，工作人员告知目前售楼处还没有对外开放，内部谢绝参观。

楼事君就只好去看一下该项目的工地进度；

远远地隔着一条河就看到一排排建筑，可以发现进度挺快。

进入工地大门

一座座已经建好楼栋映入眼帘

进入工地，可以很直观的发现，除了路面和景观没有开始修建外，大部分楼栋都已经封顶，部分楼栋框架已经是准现房。

除了建筑进度较快之外，楼事君观察了一下，项目旁边的小区还是挺多的，一条马路之隔的绿地蔷薇九里别墅，二手房均价在5万元/㎡；誉品谷水湾均价在4.3万元/㎡。

由此看来，目前以合景天悦的楼板价为基础，对标项目周边房屋均价，项目价格上升的空间很小，与开发商6万元/㎡保本价相去甚远，只能继续等待，基本排除今年入市的可能性。

短评：唯一能做的就是继续盖房子，毛坯建好搞精装，其他的目前没戏。

中海小昆山地王

案名：中海九峯里

交易总价：19.55亿元 

成交时间2017/3

楼面价达3.0893万元/㎡

溢价率69.91%

容积率：1.2

据了解，本次中海九峯里 本次共推出506套房源,其中毛坯洋房146套，简装240套，院墅120套。

95㎡墅景洋房一梯两户，南北通透格局。多功能阳光空间、3.6米超大主卧面宽、全功能2卫设计等，极大的提高了居住品质。 感觉最为方便的是房型设置了两个卫生间，方便了家庭成员多的户主，同时配有大阳台，的确可以说满足了户主健康家庭休闲的需求。

135㎡新海派院墅样板间一共三层，一层以厨房客厅为主，二层以两个房间为主，三层是一个卧室和一个露台为主。户型南北通透，整个户型规划为围合式前庭院，摒弃传统左右庭院模式，极大的增加了院墅空间使用效率。一层层高约3.3米，约20㎡独立奢阔超大露台，客厅5.8米超大面宽，挑高6.3米。整体上看较为规整，其中一楼的围合小院是不错的，采光也不错。

 房型图一层

中海•九峯里里皆以“海派石库门”为理念，通过毫厘间的工艺还原老上海石库门风貌。在园林布局方面，中海九峯里则沿袭了颇有仪式感的上海里弄式布局，以厅、堂、园、苑四重礼序营造出亲切的归家感。

售楼员介绍，中海·九峯里，位于G1501上海绕城高速与G60沪昆高速构成十字黄金发展中轴。目前，已经拥有40多家世界500强企，3000多家实体企业,15个国家和省部级重点实验室、研究中心，近2万名科创从业人员。 这股经济带的力量将会给楼盘周边带来，国际学校、国际医疗、高端商业、全域交通等城市发展配套规划的落地。

未来楼盘附近将建设轨电车二期，设立一个车站在的文翔路与中德路之间，预计2020年通车。从沙盘上看，整个楼盘东侧以院墅为主，西侧是洋房，中间建设景观大道同时配有塑胶跑道，小区人车分流户主优越的生活环境。

短评：昔日的地王，终于出山，又有多少人入手地王呢？很是期待！

结语：以上就是松江4块地王的现状，状态不能说很好。

四家开发商敢于高价拿地，显然实力都不会弱，可惜由于政策限价，仅有1家即将入市，其他3家或是准现房，或是刚建地基阶段，短期内都不可能以拿地房企期望的房价顺利入市。

其实，以整个上海的房价区间来看，相对动辄已经10万元/㎡左右的内环房价，松江板块算是处于价格洼地，也是上海所剩不多的刚需板块之一，随着内环主城外扩的不断发展辐射，加上环沪房价骤升的助推，松江板块的崛起只是时间问题；

但现阶段，该板块的房价区间显然仍处于广大购房者接受的5万以下，短期内很难接受开发商地王们鼓吹的均价6万＋，唯一一家即将入市的中海小昆山项目也止步于6万元/㎡。

所以，剩下的3块地王要么如现在一样继续等待政策松动，板块发展继续完善，直到置业者接受高房价；要么在品质上精益求精，以弥补购房者心中的价格落差，不然的话，现阶段即使以高价顺利入市，遇冷滞销的可能性很大。