本期策划，我们将为您展示静安、虹口及宝山四幅地王，一起来看看目前他们的现状！

静安融信地王

交易总价：110亿元 

成交时间2016/8

楼面价达10.03万元/㎡

溢价率139.35%

容积率：3.54

保本价 14W/㎡

先说下地块的大概情况

1、2016年8月，融信以110.1亿的总价，以10万/㎡的名义楼板价，14.3万/㎡的可售面积楼板价，139%的溢价率，斩获内环中兴路地块，创下中国土地成交史上最贵地王记录。

2、出让条件比较严苛：中小套型住宅建筑面积不得低于80.0%，这对于其打造高档住宅而言不能不说是一大限制，另要求持有100%的商业物业；配建保障性住房5.0%以上等。

3、2016年12月，万科公布的简报宣布入伙，买下该项目49%权益与融信共同合作开发。

4、2017年7月，项目设计方案终于出来，上海静安规土网站已公示该项目东地块设计方案。

公示信息显示，332-01-A地块新建6幢高层，部分3层：其中地块北侧3#楼为17层高层（局部14层）；4#楼为24层高层（局部21层）；5#楼为29层高层，也是地块中最高的建筑；地块南侧的6#楼为25层高层（局部3层）；7#楼为27层高层（局部25层）；8#楼为16层高层；而11#楼和12#楼为3层住宅。

从图纸上看到，项目南北栋距最宽处约71.87米，最小栋距也有46.85米。

5、2018年5月，地块上样板间部分已经出地面，建造在西边333-01-A地块。

以下为谍照！

融信中国地王已经动工了，样板间正在建，看面积是小户型的产品，拿地时也有户型面积要求，中小套面积不低于80%，打造的270度的半围合阳台，大面积的落地窗。

样板间外貌

样板间外貌

整体来看，融信静安的地王动作还是比较缓慢，毕竟地价每平达到10万元，还是要思考好每一步该怎么做。

评：现行市场下，操盘压力巨大的一块地！

新城凉城地王

案名：新城虹口金茂府

交易总价：37亿元 

成交时间2016/7

楼面价达6.7409万元/㎡

溢价率77.39%

容积率：2.75

保本价：12W/㎡

先说下地块详情：

1、2016年7月14日，上海中环区域的虹口凉城板块成交了一宗纯宅地，被新城控股以总价37亿元竞得，成交楼板价67409元/平方米，溢价率77.39%，而扣除保障房、自持部分等，实际可售部分楼板价94469元/平方米。当时业内预计该项目卖到12万元/平方米以上才能实现保本。

2、2016年9月22日，金茂发布公告称，以18.13亿入股新城，双方将共同开发建设位于上海虹口区目标地块。

3、2017年7月28日，项目规划出炉，地块北侧1、2号楼为27层高层住宅，小区当中5号楼为21层，4、6、7号楼为4-7层住宅，3号楼为保障房，广灵四路上还有一排2层沿街商业。

以下为谍照！

新城虹口金茂府与大宁金茂府直线距离仅1公里

走过俞泾浦便能够看到项目的案名 新城虹口金茂府

售楼处已经基本建好 楼栋也建造了十层多

据悉，新城虹口金茂府预计在8月中旬正式公开，至于何时开售暂未确定。新城选择与金茂合作，一定程度上反应金茂府的品牌及产品在是市场上还是很受认可，大宁金茂府的火热或许也能在虹口金茂府上延续。不过上海还有一座西郊金茂府，预证迟迟没有动静，楼事君也会保持关注。

评：上海第三座金茂府，新城是不是也看中金茂的品牌溢价。

宝山的地王们，如今这样

众所周知，2016年，宝山诞生了两个地王：信达顾村地王和建发顾村地王。

目前两个地块进度不一，其中建发顾村工程进展迅速，不仅已经公布案名为央玺，售楼处也已经建好，连项目工地上都有部分楼栋开始封顶；而信达地块进度中等，仅有部分楼栋开始建设，多数还未开工处于建筑地基阶段。

01

建发顾村地王

案名：央玺

交易总价：67.9亿元 

成交时间2016/8

楼面价达5.3728万元/㎡

溢价率115%

容积率：1.8

保本价：8W/㎡

现场实探详情：

2016年8月17日，宝山顾村N12-1101单元06-01地块被建发中粮联合体竞得，53727元/平方米的楼板价，成为宝山区目前楼板价最高的地块。时隔不到一年的时间，该地块被正式命名为“央玺”，由建发、中粮和首开集团联合开发。

该地块所处位置公共交通不是太方便，距离最近的地铁1号线共富新村站约3公里，出地铁站沿着泰和路骑行约20分钟，发现项目500米内有不少老小区，生活气息很浓厚。

走近项目发现，售楼处已经建好并且对外开放。

售楼处整体外观给人的感觉是中式园艺风格浓厚，内部景观尤为明显。这应该为了与央玺规划中高端产品定位相符，据悉，央玺售楼处后期会改建成小区会所，其地下室配有健身房、游泳池、亲子中心等等。

作为区域内第一高价地块，售楼处虽已经开放，但销售节点未定到访的人员几乎寥寥。楼事君了解到，央玺目前的预售申请还在走程序，项目售楼处内并没有关于产品户型的的信息。

工作人员也只透露有高层、叠墅和联排产品，后期会首推高层住宅，但短期内入市的可能性几乎没有。

随后，楼事君绕过售楼处，来到项目工地现场，发现工程建筑进度挺快，大部分楼栋都已经封顶。

以下为谍照！

央玺项目工程进度迅速，但入市节点依然未定，是不少高价地王都要面临的挑战，这不仅受限价政策影响，也与该项目预期入市房价与周边房屋均价落差太大有关。

楼事君大致梳理了一下，央玺周边的一手和二手楼盘价格，价格从40000元/㎡至60000元/㎡不等，而央玺楼板价几乎与之基本持平，甚至更高。

此外据悉，根据出让合同，央玺须配建不低于总建筑面积5%（约0.63万平方米）的保障房，并无偿交给宝山区政府，同时，还须自持不低于总建筑面积15%（约1.8万平方米）的商品住宅作为租赁住房。

这也意味着，扣除保障房和自持物业的面积后，可售部分的楼面价超过6.6万元/平方米，可谓远超区域均价，也基本可以预见央玺的入市之路会有多么漫长。

评：楼板价一骑绝尘，入市路长途漫漫。

02

信达顾村地王

交易总价：58.05亿元 

成交时间2016/6

楼面价达3.6383万元/㎡

溢价率303%

容积率：1.5

保本价：7W/㎡

现场实探详情：

宝山区顾村镇A单元10-03、10-05地块的信达地王，东至潘泾路、南至苏家浜路、西至宝荻路、北至白荡河路，与央玺相去不远，所以同样不是地铁盘，距离1号线刘行站、7号线宝安公路站均在4公里左右，下地铁后需换乘宝山29路、宝山1路、811路等公交车，大约25分钟左右就到达项目。

以下为谍照！

楼事君，在潘径路的一侧看到工地大门；

进入工地后，各楼栋建筑进度不一，首先靠近大门的部分楼栋还处于地基阶段 ；

继续往里，发现有些楼栋已经建到10层左右，但总体而言，大部分还是进度中等，都有工人正在施工。

据悉，信达地块根据规划分两个部分，分别打造商业和住宅，其中10-03地块为住宅用地，规划21幢3层、4幢6层、2幢12层、9幢14层建筑，另有2幢社会租赁房、1幢保障房，均为14层；

10-05地块为商业用地，规划2幢商业用房，总高2-3层，并根据要求，这些商业须100%自持。

以楼事君现场实探的进度来看，建筑进度较快的应该是住宅部分，商业用房处在地基，待建设阶段。

同时，楼事君还发现，在项目200米处，有一块小学用地，正在施工中，据规划显示，这是一所占地面积为27,600平方米，总建筑面积为17,432平方米的小学，将设有30个班级。不出意外的话，这应该会是信达项目的学区配套之一。

此外，环顾项目周边，住宅小区还挺多，比如较近的金地天地云墅和中铁青秀城。其中，金地天地云墅已经取得预售许可证，目前正在认筹中，推洋房和公寓产品，均价约42000元/㎡，抛却金地本身产品的因素，估计仅背靠信达这个高价地，后期也不会卖的太差； 

而另一个附近的中铁青秀城二手房均价在40000元/㎡左右。

可见，区域内均价，与信达项目7万元/㎡保本兑现估计还得等上2-3年。

评：住宅销售未有期，商业进度无影踪，高地价为旁边的在售项目做了嫁衣。

结语：

以上就是静安、虹口及宝山四幅地王现状。其中2个地王仅工地有施工动态，营销入市意愿几乎没有；而另外两个虹口新城金茂府和宝山央玺虽然售楼处都已经建好，并放风已经在备案申领销许中，但也由于高地价的羁绊和限价的约束，迟迟没有进一步的动作。

综合来看，无论这4块地王，包括上期松江的几块地王，现在进度如何，都面临一个同样的问题：由于高价拿地的成本的制约，期望保本或盈利的入市价格与区域当下的价值区间和限价政策调控存在极大的落差，而且这个落差在短时间内都无法缩减或消解！

后期，这些地王的具体入市价格和销售状况，楼事君和大家一起续关注。