杨浦东外滩聚集了众多品牌房企,无一例外都是依托江景资源,打造高端豪宅。
据楼事君的统计,目前共有7个楼盘盘踞于此,分别是翡丽甲第、阳光城滨江悦、阳光城檀悦101、华发公馆、八埭头滨江园、首创天阅滨江、东外滩一号,均价都在9万/㎡+!
在今年上海房地产最火热的年中时段,东外滩2个楼盘借着东风,成功成为日光盘。
而来到了今年的下半场,情况似乎不容乐观,东外滩究竟市场的真实接受度如何?楼事君一一解析。
七个楼盘区位图
东外滩最后新盘——阳光城檀悦101首开成谜
东外滩最后一个新盘——阳光城檀悦101,在10月26日(上周五)迎来首次开盘,推出全部290套房源,总价约670-1450万之间,均价95864元/㎡。
开盘现场
会场入口
除了93组大认筹客户,剩余小认筹的还有113组小认筹客户,楼事君现场了解到几个认购客户,都冲着购买70平的小户型,但仅仅18套小户型,竞争还是很激烈的。
选房卡
直到当天十一点叫完号,结束了开盘活动。从认筹率来看,只有71%。假设一共206组认筹客户全部成交,成交也只有7成左右,可以说当天并未清盘。
同时,链家等一些房产中介开始代理阳光城檀悦101,续卖剩下的房源,侧面也说明阳光城檀悦101开完盘还是有房源在售。
板块中还有三盘去化不利仍在续销中
已经入市的首创天阅滨江、华发公馆以及东外滩1号的开盘也不尽人意。
(1)首创天阅滨江
9月11日(一期)首次开盘,迎来的却是138组认筹客户,对于231套房源,去化不足五成。
图片来源:猴子讲故事
图片来源:猴子讲故事
图片来源:猴子讲故事
看公示情况,1、2幢卖得最好,基本只剩楼下几层。
图片来源:猴子讲故事
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(2)华发公馆
华发公馆在8月6号首开,128套房源仅仅只有75组认筹客户。后期楼事君也对这个楼盘踩点发现,截止到十月底,还剩下30套左右的房源。
(3)东外滩1号
最后一个就是东外滩1号,七个盘中开盘成绩最不理想的楼盘。于8月2号开盘,推出最后一批270套房源,而认筹数仅仅只有50组,严重的蓄水不足,可见购房者对于这个项目并不是很买账。
同处东外滩缘何开盘成绩差距大?
东外滩还是有卖的好的日光盘,他们分别是阳光城滨江悦、翡丽甲第、八埭头滨江园。
其中翡丽甲第和阳光城滨江悦因为在上半年房产火热时候开盘的,这段时间几乎上海只要开盘的基本卖完,也是凑了下热度成了日光盘,而八埭头滨江园因压盘许久,积累很充足的客群,才导致了求大于供的机遇。
最后楼事君把东外滩新盘开盘情况整理在下图:
点击看大图
根据上面列表,以及楼事君采访中介和客户分析得到以下因素影响了开盘的成绩:
1.开盘早的去化成绩较好。
阳光城的姊妹盘——滨江悦与檀悦101。他们两个本身区域、产品都很相似,滨江悦的热销一定程度上稀释了檀悦101的客群,加上区域内其他楼盘的开售,使得檀悦101的最终去化成绩不理想。
2.品牌房企购房者更愿买单。
首创天阅滨江和翡丽甲第两个项目地理距离非常近,步行也仅需五分钟的时间,然而两者的去化成绩却相去甚远。翡丽甲第均为177㎡大户型产品,开盘全部售罄,而首创天阅滨江则面积相对较小总价更低,按道理来说同样的区位与配套,天阅滨江的性价比更高,然而却卖不过都是大户型的翡丽甲第。据不少购房者表示两个项目都看过,更喜欢翡丽甲第的产品,并且开发商保利的知名度高,相信品质也更有保证。
3.距离黄浦江近,能看到江景的卖得好。
八埭头滨江园,开盘时有一线江景作为支撑,完成了日光的好成绩。不过悲剧的是,9月17日,绿城联合体拿下项目南面的地块——平凉社区03G3-01地块,要建造100多米高楼,把江景挡的死死,只能感叹八埭头入市时机把握的很好。
而阳光城滨江悦同样有一线江景,虽然檀越101与之相邻,但是距离黄浦江四五个街道,中间种种建筑的遮挡,也是很难看到江景,江景资源基本没有,同样华发公馆更是距离黄浦江深远,江景资源几乎为零。
4.性价比高的,卖的好。
其中性价比最低的东外滩一号,均价9.5万\平,还是毛坯交付,东外滩另外6个新盘可以选择,而且都是精装,自然没有多少客户选择东外滩一号。
5.老旧房集中区域,开盘不理想。
阳光城檀悦101、华发公馆、东外滩1号,这几个楼盘周围基本上都是被老旧房包围,城市界面较差。特别是东外滩1号更是被老旧房环绕。原本高端大气上档次的豪宅,本该享受舒适的居住环境,但是一出小区大门就显得脏乱,的确会流失大部分客群。
老旧居民区远处就是东外滩1号
东外滩1号北面的老旧房区域
东外滩1号小区内一墙之隔就是乱搭建的老旧房
东外滩未来开盘还会趋于火热吗?
东外滩,从“工业走廊”到“生活岸线”展开蜕变,这个过程中无论是城市景象还是社会形象,都给然一种乱糟糟的印象,与现有的豪宅形成了极度的反差。
那些零星或者整片的旧式里弄,形成了脏乱差的城市界面。虽然有很多已经拆迁,但东外滩整个板块环境依旧很糟糕,要整体改善,恐怕不是十年内能看得到的。
同时,板块动内拆迁的暴发户、外来务工的租房客以及棚户居民生活陋习,使得板块居民素质参差不齐,社会人员杂乱,社会环境也变得杂乱。
城市侧面也反映出,与板块内9万+的新楼盘房价,形成了很大的反差。虽然板块赋予了其最高的定位——中央活动区CAZ,但是未来的发展价值凭啥让现在的购房者去买单,再加上动辄150平、200平的面积,总价那么高,市场接受程度真的会很火吗?
最后,东外滩恐怕热火朝天的建设,必然带来很多工程上的噪音,灰尘、工程车辆等等工地负面影响,长时间居住环境还是较差的。
对于这些东外滩的劣势,必然在时间的长河中慢慢才能得到蜕变。
但是房产市场对于东外滩总体趋势还是认可的,随着东外滩大量棚户区、工厂旧改模式将提供的大体量优质地块,未来杨浦东外滩板块将会形成集文化、展览、商业、办公、休闲、住宅于一体的超震撼滨江都心。
东外滩发展规划效果图
今年区域内七个楼盘的开盘,开盘成绩差距还是较大,但是作为东外滩良好的发展规划,加上稀缺的住宅地块,慢慢卖,都会卖的差不多,只是开发商与客户付出的时间成本比现在会更大。
最后,对于东外滩未来的新楼盘,在同样的地段,性价比永远是购房者买房的重要因素,所以只有做好产品,为客户着想的开发商,必然会有所收获。
大家对今年东外滩首开的七个楼盘有什么想法和观点,欢迎在下发留言讨论。